消費税｜E-LIFE不動産情報｜住まいの情報ナビ、マイホームにかかる税金って？

2014年より税率アップ。
引き渡しや契約のタイミングを見極めたい。

2013年9月2日更新

消費税が引き上げになるタイミングは2段階。現在は5％の税率が、2014年4月からは8％に、2015年10月からは10％に引き上げになります。下の表のように住宅価格が1,500万円（税抜）とすると、増税前と増税後では最大で75万円の差になり、住宅価格が2,000万円（税抜）なら最大100万円の差になってしまいます。

消費税増税でマイホーム取得はこう変わる！

消費税増税のPOINT

税率5％から、8％、10％と段階的に引き上げられる消費税。わずか2年のうちに、税率が倍になってしまうのは買い手にとって辛いものです。

ただ、意外と知られていないことですが、不動産取引において課税の対象となるのは建物部分だけ。土地に消費税はかかりませんから、建売住宅のように「土地＋建物」を購入する場合は、この2つを切り離して消費税を計算する必要があります。

通常、住宅の消費税は内税扱いとなり、販売価格に含まれている場合がほとんどです。そのため消費税がどこにかかっているのか分かりにくい面もありますが、増税の影響を受けているのは建物費用だけということを覚えておきましょう。

建物が課税の対象となる

マイホームを手に入れると、建物費用のほかにも出費が伴います。例えば、門扉や塀などのエクステリア（外構）、家具、照明、カーテン、家電製品……などなど。中には以前の住宅で使用したものをそのまま転用するケースもありますが、新築を機に、新たに買い替えるとなると消費税の負担が増えてしまいます。

諸費用にも注目してみましょう。まず、消費税の増税で建物費用の負担が増えた分、火災保険の掛け金が高くなります。増えた消費税分を住宅ローンの借入れで賄おうとすれば、返済額もアップ。このほか、住宅ローン申込み手数料や、引越費用など、さまざまな場面で増税の影響が出てきます。

外構・家具・保険料・引越費用

普段のお買い物ならいざ知らず、住宅は売買契約から引き渡しまで数ヶ月以上の期間が空くのも珍しいことではありません。

そこで注意したいのが、税率が適用されるタイミングです。不動産売買では引き渡し日の税率が適用されるため、税率が上がる前の2014年3月末までに契約しても、引き渡しが2014年4月以降なら税率は原則として8％になります。

そのため契約から引き渡しまで期間が空く建売住宅や分譲マンションは、引き渡し時をチェックすることが大切です。なお、この適用税率には一部、特例の経過措置がありますから、詳細は次の（4）で確認してください。

（3）で説明したように、建物にかかる消費税は原則として引き渡し日の税率が適用されるのですが、特例の経過措置もあります。次の条件に当てはまるなら、消費税率は据え置きのチャンスです！

新築注文住宅の場合: 2013年9月末までに工務店などと工事請負契約を結べば、引き渡しが2014年4月以降になっても税率5％が適用されます。もちろん、2013年10月以降の契約であっても、2014年3月末までに引き渡しになれば消費税率は5％のままです。
リフォームの場合: 新築注文住宅と同様に、内外装のリフォーム工事も2013年9月末までに工務店などと工事請負契約を結べば、引き渡しが2014年4月以降になっても5％の消費税率が適用されます。
建売住宅や分譲マンションの場合: 原則として引き渡し時の税率が適用されますが、例外として、2013年9月末までに内外装などの注文工事の契約を結べば、増税後の引き渡しでも消費税率は5％です。

契約・引き渡し日と適用される消費税率について

今回の消費税の増税は、消費税率が3％から5％にアップした1997年以来。1997年の増税時には、増税前に住宅を手に入れようと駆け込み需要が増加したというデータがあります。
当時と今回では社会の状況が変化しているとは言え、「増税」という言葉に背中を押されて、今回も駆け込み需要が起きるかも知れません。

2014年4月の消費税率8％引き上げに焦点を当てると、建売住宅または分譲マンションは「2014年3月末までに引き渡しを受けられる物件」、注文住宅またはリフォームは「2013年9月末までに工事請負契約を結んだ物件」が5％の消費税率の適用になりますから、大体2013年春から秋頃までが駆け込み需要のピークと考えられます。

工期などを事前に確認