満足・納得のいく土地を見つけたい！注文住宅の「土地選び」のポイント

Step.1 住みたいエリア・土地の条件を整理する

2024年9月12日更新

家を建てる土地を選ぶために、まずは希望するエリアや土地の条件を整理しておきましょう。予算や広さはもちろんですが、交通などの利便性、街の雰囲気など、さまざまな視点から住環境を検討することが土地選びの成功につながります。

このページの見どころ!!

予算・広さ・周辺環境を考える
住みたい土地の「予算」は？
住みたい土地の「広さ」は？
住みたい土地の「周辺環境」は？
希望条件には優先順位をつける
土地の情報を収集する
理想の土地のイメージを明確に

予算・広さ・周辺環境を考える

「こんな土地に住みたい」イメージを膨らませる

土地は「一つとして同じものがない」と言われるとおり、エリアや広さ、周辺環境などもさまざまです。その中で、どれくらいの価格と広さの土地を選ぶか、どんな環境がよいのか、希望をイメージしましょう。

住みたい土地の「予算」は？

土地にかけるお金と、家本体の建築にかけるお金を分けて予算を組む

家づくりにかかる総コストのうち、土地に必要なお金はどれくらいになるのでしょうか。

住宅金融支援機構によると、2022年度にフラット35を利用して建てられた土地付注文住宅の所要資金は、全国平均で4694.1万円。このうち、土地取得費が1499.5万円、建設費が3194.6万円で、土地取得費が総コストの約3分の1を占めています。

土地＋注文住宅にかかる平均コスト

全国平均・・・　4694.1万円（うち土地取得費1499.5万円、建設費3194.6万円）
首都圏平均・・・5406.1万円（うち土地取得費2288.2万円、建設費3117.9万円）
近畿圏平均・・・4893.8万円（うち土地取得費1760.4万円、建設費3133.4万円）
東海圏平均・・・4693.9万円（うち土地取得費1299.5万円、建設費3394.4万円）
※「2022年度フラット35利用者調査」（住宅金融支援機構）より

もちろん、土地取得費はエリアや敷地の広さなどによって異なり、一般的に土地代が高いとされる首都圏では、土地取得費の占める割合が高くなっています。

土地の予算を決める際は、住みたいエリアの土地相場や総予算とのバランスを確認しながら、慎重に予算を組みましょう。もしも土地の予算をオーバーしてしまうと、家本体の建築コストに影響が出てしまうため注意が必要です。

住みたい土地の「広さ」は？

希望する家のサイズや家族構成から、必要な広さを割り出す

家づくりに必要となる土地の面積は、建てたい家のサイズや家族構成、庭や駐車スペースの有無、法令上の制限などによって異なります。土地の予算も含めて、適切な広さを見極めましょう。

住宅金融支援機構によると、2022年度にフラット35を利用して建てられた土地付き注文住宅の敷地面積は、全国平均で201.6m²（約61坪）です。これは建ぺい率60％の土地なら建築面積は約121m²（約37坪）となり、平屋なら3～4LDKくらいの家を建てられる広さです。

土地付き注文住宅の敷地面積

全国平均・・・　201.6m²（約61坪）
首都圏平均・・・149.9m²（約45坪）
近畿圏平均・・・153.8m²（約46坪）
東海圏平均・・・214.6m²（約65坪）
※「2022年度フラット35利用者調査」（住宅金融支援機構）より

住みたい土地の「周辺環境」は？

我が家にとって住み心地のよい住環境について考えてみる

家族構成やライフスタイルなどによって、住みやすい環境もさまざまです。ここでは、土地選びの条件として挙げられることが多い住環境のポイントを解説します。

交通アクセス

最寄りの駅やバス停までの距離、利用できる路線などは、通勤・通学のしやすさに直結します。
沿線を指定して土地を選ぶのはもちろん、最寄り駅から通勤・通学先までの移動時間を〇分以内と決めて選ぶ方法もあります。

開発分譲地か、既存の住宅地か

家を建てる土地が開発分譲地か、それとも既存の住宅地かで、街の雰囲気や住民の顔ぶれも変わってきます。

開発分譲地は、主に郊外に新しく造成された住宅地で、整然と区画整理された街並みが特徴。大きなショッピングセンターや公園などが整備されていることも多く見られます。住民は若い子育て世帯が中心で、新しい地域コミュニティに参加しやすいのが特徴です。

一方、既存の住宅地の多くは駅や主要道路に近い便利な立地にあり、昔からの街並みが広がっています。住民同士の付き合いも長く、地域コミュニティが形成されているため、防犯や防災面の安心感が得られます。

周辺の施設

スーパーやコンビニ、病院、銀行やATM、市役所など、暮らしに必要な施設が近くにあると便利。

特に日常の買い物は、近所のスーパーやドラッグストアで毎日購入する人もいれば、休日に郊外の大型ショッピングモールでまとめ買いをする人も。ライフスタイルに合わせて、買い物しやすい立地を選ぶようにしましょう。

子どもの学区

子どもが地域の公立小中学校に通う場合、学校ごとに学区（通学区域）が定められています。

インターネットの口コミなどで人気の学区を探すケースも見られますが、近年は人口の流動により、学校の統廃合や、学区の見直しを行う自治体も見られます。
インターネットは古い情報が掲載されていることもあるため、住まいの候補地がどこの小・中学校の学区になるのか、最新の情報を役所に直接問い合わせることをおすすめします。

地盤や災害リスク

地震などの災害が多い日本では、「災害に強い土地であること」を土地選びの条件にする人も少なくありません。

2000年の建築基準法改正により、家を建てる前には必ず地盤調査を行い、必要に応じて地盤改良工事を行うことになりました。地盤の強さは地震時の揺れやすさや液状化現象などに直結するため、できれば土地選びの段階から、気になる土地の地盤情報はチェックしておきたいものです。
ジャパンホームシールド株式会社が公開する「地盤サポートマップ」では、気になる住所を検索すると、周辺地域の地盤情報に基づいた地盤の強さや災害時のリスクが地図上に表示されます。
また、自治体が発行するハザードマップや国土交通省の「ハザードマップポータルサイト」でも、検索した住所の洪水・土砂災害・高潮・津波のリスク情報を調べることができます。

（参考）
・ジャパンホームシールド株式会社「地盤サポートマップ」
https://sumaken.j-shield.co.jp/

・国土交通省「ハザードマップポータルサイト」
https://disaportal.gsi.go.jp/

希望条件には優先順位をつける

絶対に譲れない条件や、妥協してもいい条件を決めておく

希望する土地の条件は、家族で話し合って「絶対に譲れない（◎）」「できれば叶えたい（〇）」「無理ならあきらめてもよい（△）」というように、優先順位をつけていきましょう。

土地探しを始めてみると分かるのですが、希望を100％満たす土地に出合うのはかなり難しいもの。優先順位をつけることによって「駅からの距離よりも広さを優先する」、「日当たりだけは譲れないけれど、ほかの条件は妥協してもよい」など、優先度にしたがって取捨選択できるようになれば、土地選びがスムーズになります。

土地の情報を収集する

複数の情報収集源を組み合わせると探しやすい

土地の情報を集める方法には、インターネット、チラシ広告、不動産会社、施工依頼先などがあります。

情報収集源は多すぎても非効率ですが、1つだけだとどうしても情報が偏ってしまうため、できれば2つ以上の方法を組み合わせて探してみるとよいでしょう。

インターネット

インターネットの不動産情報ポータルサイトは、エリアや路線・駅などから物件情報を検索可能。掲載物件数が多いため、同じエリアにある複数の物件を比較するなどして、価格の相場を掴みやすいのが特徴です。

また、地域に密着している不動産会社のサイトで地元ならではの情報をチェックしたり、そのエリアで土地や家を購入した人の口コミを参考にするのもおすすめです。

チラシ広告・フリーペーパー

新聞の折り込みやポスティングのチラシ、駅やコンビニのラックで配布されているフリーペーパーなどの紙媒体は、今住んでいる家の近くで土地を探している人向き。
どちらかといえば新築分譲マンションや建売住宅の広告が多く、土地の情報は少なめですが、エリア限定で配布されるのでピンポイントで情報を入手できるメリットがあります。

不動産会社からの情報

住みたいエリアの不動産会社の店頭に掲示されている物件情報をチェックする方法や、あらかじめ希望の条件を不動産会社に伝えておき、該当する物件があれば連絡してもらう方法があります。
不動産会社から情報収集をするメリットは、条件に合った最新の物件情報を入手できること。住みたいエリアや土地の条件がある程度固まっている場合におすすめです。

施工依頼先からの情報

家づくりを手がける住宅メーカーや工務店の中には、土地選びからサポートしている会社もあります。
希望する間取りに合った土地を案内してもらったり、気になる土地の日照や法的規制を踏まえた設計のアドバイスを受けられたりと、家づくりの専門家ならではの視点で土地選びに対応してもらえるので、施工を依頼したい会社があれば問い合わせるのも一考です。

街を歩いて探す

今住んでいるエリアの土地を希望しているなら、自分の足で探すという方法もあります。
街を歩いていて、更地に「売地」「販売中」といった看板やのぼりが立っていたら、そこに記載されている不動産会社に問い合わせてみましょう。
タイミング次第ではありますが、実際の土地や周辺環境を見て良し悪しを判断できるメリットがあるので、通勤や散歩のついでに探してはいかがでしょうか。