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不動産投資というと、資金に余裕がある富裕層が行うものというイメージを持っている方も多いかもしれません。しかし、不動産投資といってもさまざまなやり方が存在し、会社員から不動産投資家になる道もあります。今回の記事では、不動産投資家になる方法や多い職業、平均年収、期待できるメリットについてまとめて解説します。

不動産投資家とは

不動産投資家とは、マンションやアパート、一戸建てなどの不動産を購入・所有し、家賃収入や売却益を得る人のことです。建物を一棟丸ごと所有する形態を「一棟所有」、マンションを部屋単位で所有する形態を「区分所有」と呼びます。不動産投資家は、いわゆる「大家」とも異なります。家賃収入を得て生計を立てているのは大家も同じですが、大家は先祖から引き継いだ土地や建物を管理しているイメージです。大家が同じ敷地内に住んでいるケースも珍しくありません。

一方、不動産投資家は、土地も建物も所有していない状態からのスタートとなります。自らの眼力とビジネスセンスで、家賃収入や売却益などの利益を生み出せそうな物件を見極めて購入し、事業的に資産運用をするという点においても大家のスタンスとは異なります。不動産の管理をしたいというよりも、不動産で利益を出すことに興味がある人は、大家よりも不動産投資家向きだといえるでしょう。

不動産投資家になる方法

資産に余裕がなければ不動産投資家になるのは難しいと思われがちですが、実際はそうでもありません。実際に、不動産に投資する会社員は以前から存在します。この背景には、インターネットの普及によって、誰でもどこからでも不動産投資に必要な情報が得られるようになったという情報化と社会の変化があります。

加えて、日本では超低金利環境が長らく続いており、一定の資金があれば、副業あるいは本業として、不動産投資に取り組めるようになったという点も大きいでしょう。さらに、会社員や公務員であれば、ローンを組んで物件を購入することが可能です。収入が安定している会社員や公務員であれば、審査も通りやすいはずです。

ただし、公務員の場合は、「職務専念義務」「守秘義務」「信用確保」という3つの観点から、原則的に副業は禁止されています。では、不動産投資はできないかというとそうではなく、「不動産の賃貸業」については、営利目的でない範囲であれば副業とはみなされません。副業かどうかの線引きにおいては主に以下の2点がポイントになります。

・「一定規模以下（一戸建てであれば5棟、マンションについては10室まで）」
・「年間の家賃収入が500万円未満」

上記をオーバーする場合は、副業とみなされてしまうので注意が必要です。

不動産投資の流れですが、まず自己資金、融資額およびローン返済額を決定し、家賃収入から利回りはどのくらいになるか計算するなど、投資計画を立てます。次に、不動産会社を通じて物件を購入し、管理会社の選定や入居者募集を行います。

不動産投資家の年収

株式会社MFSの調査によると、不動産投資家の平均年収は、1000万円程度です。もっとも多い年収帯は700〜800万円で全体の2割強を占めます。年収2000万円以上は全体の6％にとどまり、500万円以下という人も全体の9％もいます。一般的に、年収500万円以上からが銀行から融資を受けやすい年収ラインとされますが、安定した給与所得者であれば年収500万円以下でも融資を受けられる可能性は十分あるでしょう。

好条件で融資を受けられるのは年収の8倍程度まで（※注1）です。それを超えると、返済リスクが高まると判断されます。高額融資を受けたければ、相応の年収が求められるということです。通常、不動産投資による収入は、1部屋の区分所有物件では年間100万円にもならないケースが多いでしょう。不動産投資で得た収入も活用しながら少しずつ物件数を増やし、数百万円、数千万円とステップアップしていくことになります。

※注1　参考資料：【mogecheck】【MFS公式調査レポート】約7割の不動産投資家は高い金利で借り入れを行なっている！不動産投資家に関する調査結果公開
https://mogecheck.jp/articles/show/nADPyp7zE86zqoO6ekKV

不動産投資家の職業

株式会社GA technologiesの調査によると、不動産投資経験者の職業としてもっとも多いのは会社員で、53.6％と全体の半分以上を占めます。次に多かったのは、専業主婦（主夫）で14.7％でした。以降は、自営業が10.5%、アルバイトが6.6%と続きます。つまり、不動産投資家には兼業投資家が多く、また必ずしも高収入の職業に就いているとは限らないということです。兼業投資家の中には、医者や弁護士、会計士など高収入の職業もいますが、全体のわずか2.2％にとどまります。不動産投資以外に仕事をしていない場合は、専業投資家だといえます。すなわち、不動産貸付業や家主業で生計を立てている人たちのことです。

不動産投資家の強み

世の中がインフレになり、貨幣価値が相対的に下がったとしても不動産の形で資産を持っておけば、影響をミニマムにできます。また、株やFXと異なり、不動産は現物資産としても利用可能です。空き室が出たときには、自宅をリフォームする・被災したなどの事情がある場合に、自分や家族の住まいとして有効活用できます。不動産を所有していると事業資金などの借入れ審査にも通りやすくなる場合もあるなど、資金調達面でのメリットも見逃せません。

また、管理を管理会社に任せておけば、手数料は発生しますが、ほぼノータッチで不労所得を得られます。その額が大きくなれば、本業を辞めても生活ができるようになるかもしれません。事故やケガなどで働けなくなった場合のリスクヘッジにもなるでしょう。金融資産よりも大幅な価値の変動が起こりにくく、比較的安定した利益を継続的に見込めるのが不動産投資の魅力です。

不動産投資で期待できること

不動産投資で期待できるのは以下の3つです。

・年金効果
・節税効果
・生命保険効果

まず年金効果についてですが、ローンを完済した後は、家賃収入から諸経費を引いた額を利益にできます。仮に、65歳でローンを完済できれば、以後は個人年金として毎月収入が得られるというわけです。続いて節税効果ですが、確定申告の際には、本業の収入と不動産投資による収入を合算します。不動産投資分での減価償却費や修繕費などで赤字が出ている年には、本業での所得から差し引いて申告できるので、税金を少なくできるのです。具体的には、確定申告を通じ、源泉徴収された税金の一部を返還してもらえます。

万が一の場合の「生命保険効果」も大きいでしょう。団体信用生命保険に加入しておけば、ローンの借主が死亡した場合には、ローン残金がすべて保険で支払われます。遺族にはローンを完済した不動産が残り、その家賃収入も継続して手に入ります。

不動産投資家を目指してみよう！

簡単にまとめると、資産家でなくても不動産投資家になることは可能です。年収500万円の会社員でも投資計画を立てローンを組めば、不動産会社を通じて物件を購入でき、不動産投資を始められます。比較的安定した不労所得が手に入り、年金効果や節税効果なども期待できます。給与所得があり、一定の手持ち資金がある場合は、老後に備えて不動産投資も検討してみてはいかがでしょうか。

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