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120年ぶりの民法改正で賃貸借契約がどのように変わるのか？
民法が120年ぶりに改正され2020年の4月1日に施行されます。
この改正にともなって、不動産の賃貸借契約はどのように変わるのでしょうか。例えば、この改正に対応しないと連帯保証についての契約条件が無効扱いになるなど、実務的な視点からも含めて改正後の賃貸借契約に関する注意点をみていきましょう。

借り主が覚えておく重要なポイント

ここでは、主に賃貸物件のオーナーや管理会社が知っておく必要がある改正に関する主なポイントを見てみましょう。
1つ目は賃貸借契約の存続期間の伸長、2つ目は借り主の敷金の規定や原状回復義務が明文化された点、3つ目は個人が連帯保証人になる場合の保護規定の創設、４つ目は賃貸物件が一部消滅した場合の対応について、5つ目は賃貸物件が譲渡された場合の賃貸人の地位承継に関する点などが挙げられます。
その中でも注意すべき4点を、順を追ってお伝えしていきましょう。

①敷金のルールを明文化

現行の民法では敷金の取り扱いに関する規定はありませんでしたが、改正民法ではこの敷金の取扱いに関して明文化されました。その内容は、敷金の意義、敷金からの賃借人の債務返還要件の規定、敷金の充当に関する規定です。
例えば、従来からあるような賃借人に家賃滞納があった場合に敷金から充当できる、あるいは、退去時の原状回復費用を敷金から差し引いて返還する(いわゆる敷き引き)などの点が明文化されました。
こうした点は、従来の実務となんら変わりはありませんが、基本的に敷金は賃貸借契約が終了して明け渡した際に賃借人に返還するという点が明確になったわけです。

②原状回復のルールが明確化

次に、原状回復に関する点ですが、現行の民法では具体的な規定がなく、トラブルなどがあった場合には判例などに基づいてのルールが存在していました。しかしながら、この改正民法では原状回復義務の明文化され、賃借人は通常損耗(通常の使用したことによる損傷や経年劣化を含むもの)では原状回復義務を負わない、そのほかの損傷についても賃借人が起因とした損傷以外は原状回復義務を負わないということが明文化されました。
この点も、実務上は既に従来からある内容でしたが、より明確になりました。

③修繕義務の明文化

貸主と借主の賃貸住宅の修繕に関する事項では、改正民法では以下の点が明文化されます。もともと、貸主に修繕義務があったが、借主に落ち度があった場合には貸主に修繕義務がない旨と、原則、貸主が修繕を行うが、借主がある一定の範囲で修繕を行うことができるという点です。今まで、修善義務は貸主か借主かが明確ではなかった点が規定されています。

④連帯保証人についての極度額設定義務化

改正民法では保証人の保護という観点から以下の規定が設けられました。

・連帯保証人についての極度額の設定の義務付け
改正民法の賃貸借契約において、個人の連帯保証人を付ける場合。契約時に連帯保証人の責任限度額(極度額)を設定しなければならなくなり、この極度額を定めて契約書に記載することが必要になります。なお、この極度額設定には法律上の規定はないので、当事者同士で合意した金額を記載することになります。

・情報提供の義務化
事業用の賃貸借契約で賃借人から連帯保証人に対して、賃借人にどの程度の財産があるかを情報提供することが義務付けられました。連帯保証を引き受ける際に、賃借人にどの程度の財産があるかを把握することで、連帯保証人を引き受けるかどうかについて十分な検討をさせるというものです。
賃借人が連帯保証人に情報提供が義務付けられた項目は、
賃借人の財産状況、
賃借人の収支状況、
賃借人が賃貸借契約のほかに負担している債務の有無とその額、
賃借人が賃貸借契約のほかに債務がある場合の収支状況、
賃借人が貸主に保証金などの担保提供する際にはその事実と担保の内容
というような項目です。

特に、保証人が個人である場合や家賃が事業用の場合、連帯保証人に対する極度額の設定や賃借人の情報提供、公正証書による保証人の意思確認が必要になりますので注意しておきましょう。

まとめ

改正民法における賃貸借契約に関しては、判例等を明文化したものが多く、実務にかかわる内容もあります。また、今まで慣習となって事項も法律として明文化されましたので、改正内容をよく熟知して契約書の変更や実務手続きの見直しが必要になっています。したがって、施工時期までにはまだ時間がありますので、改正内容を精査して賃貸借契約に反映するようにしましょう。

【著者プロフィール】

寺岡 孝（不動産コンサルタント）

大手ハウスメーカーに20数年勤務した後、2006年にアネシスプランニング株式会社を設立。
住宅の建築や不動産購入などのあらゆる場面において、お客様を主体とする中立的なアドバイスおよびサポートを行っている。
生涯に一度とも言われる住宅建築や不動産購入において、「納得」や「安心」を実感できるようにしていただくためには、
「中立的な立場の専門家によるアドバイスが必要」と考え、関東近郊を中心に住宅建築や不動産購入など、住まいにまつわること全般のコンサルティングを行う。

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