百一 百聞を一軒に活かす！！

住宅ローンには固定金利と変動金利をはじめ多くのタイプがありますが、結局どのタイプが一番いいのでしょうか？平成25年度「民間住宅ローンの実態に関する調査」国土交通省調査によると10年固定金利のローンが最も売れており、固定金利型の新規貸出額の約65%が10年固定が占めています。ここでは10年固定金利の基礎知識とよくある間違い4つご紹介します。

10年固定金利のメリットとデメリットとは

私たちが利用する住宅ローンのつきものといえば、そのひとつに金利が挙げられると思います。　その中でも10年固定金利を利用するケースにフォーカスしてメリットとデメリットを考えてみました。　メリットは、固定金利の安心感と将来の家計を考えることが容易にできることだと思います。例えば、この10年の間に子どもの教育資金の負担が大きくなるご家庭や、ちょうど10年後にまとまった資金が手に入る予定があるので、繰上返済の予定が組めるなどの予定があるご家庭に向いていると思います。　その反面、デメリットは、現在に低金利下においては金利が更に低下したことを想定すると、高い金利をずっと返済し続けなければいけなくなってしまうこと。そして10年後に大きく金利が上昇していた場合、大きな金利変動が家計を圧迫してしまうのではないかといった不安だと思います。

10年固定金利と変動金利の違いとは

まず10年固定金利は、全期間固定金利に比べ金利が低くなっており、契約時点の変動金利に比べ高くなっているのが一般的です。よって、金利が変動しない安心を長期間選択すればするほど金利が高く契約しなければならないことになります。又10年を経過した場合、新たに10年固定金利を選択しようとすると手数料の負担をしなければならなくなることがあります。変動金利と10年固定金利との金利差が少ない場合、この手数料が逆に高くついてしまうケースが考えられますので注意が必要となります。更に10年経過後、返済額が上昇してしまうケースもありますので、10年後金利と返済額がどのように推移するのかを予め確認しておく必要があるでしょう。

よくある間違い
固定金利は契約更新時にも優遇金利を受けられる！

優遇金利と言っても様々ですが、少なくとも銀行の店頭などに大きく表示されている優遇金利（店頭表示金利より優遇）は当初の10年だけです。多くは10年経過後は再度10年などの固定金利を選択することは出来ますが、金利は当初の優遇金利（店頭表示金利より優遇）より上昇することが見込まれます。もちろん市場の変化とは別です。ある金融機関では予め１％以上上昇することを謳っているところもあります。よく確認してください。

よくある間違い
変動金利と全期間固定金利で迷い、間をとって10年固定金利を利用

やはり住宅ローン金利は低い方がいいに決まっています。現在は一番低いのは変動金利です。一番高いのは全期間固定金利です。間をとる理由は何でしょうか。住宅ローン金利は短期プライムレート（優良企業貸出最優遇金利）で動くことが多いのですが、10年程度では長期金利（10年もの国債利回り）の影響も受けます。そんな中、90年代後半から現在に至るまで、変動金利はほぼ2.5％前後で推移しています。これは、国債の金利が上昇しづらい環境にある中、景気も上向かないなどの影響からか、この短期プライムレートや長期金利がほぼ動かないからです。よって変動金利にしても動かないと仮定すれば、一番安い変動金利が有利となりますが、やはりいつ変動かが不安なら、10年より短期固定金利を選択するのもいいかもしれません。

よくある間違い
金利の低さだけで選んでしまう

そこで覚えておきたいのが、金利の見直しは半年毎に行われ、返済額の見直しは5年毎に見直されることが一般的ということです。つまり急激な金利の上昇が起きない限り、元本と金利の内訳が大きく変化し、未払利息などが発生するリスクは小さいと言えるます。そこで先ほども述べましたとおり、90年代から現在までの約20年もの間、金利が大きく変化していないことから考えると全期間固定金利より変動金利や10年固定金利などでもあまり影響が少ないともいえます。しかし、やはり大きく金利が変化した場合に備えるなら金利を多く支払う借入れ当初は10年固定金利を選択し、完済が近くなってきたら、元本の返済が多くて金利の支払いが少ないことで影響があまりない変動金利を選択するのも一考の価値がありそうです。住宅ローンは元利均等返済でも元本均等返済でも借入当初は金利を多く支払い、借入終了間近になると元本を多く支払うシステムとなっているため、借入当初の金利を多く支払う約10年位の時期の取扱いが大事なのです。

よくある間違い
繰上返済をするなら変動金利

借入当初は利息が多いのでその取扱いが大事であることでもうひとつ。繰上返済を早期に予定している場合、その期間が固定金利であるとそのまま固定金利期間が短縮又は無くなってしまいます。繰上返済をしたのに再度固定金利に手数料を支払って更新したのでは、計画的ではありません。よって、期間選択型固定金利を選択するならその終了間際に繰上返済をすることを予定して、それまでは十分に返済額に合わせて貯蓄をしましょう。つまり10年間固定金利の恩恵を受けるなら、同時に繰上返済の資金作りにも大いに精を出すことが望まれます。

渡辺 博士（ワタナベヒロシ）（ファイナンシャルプランナー）

略歴：
公認会計士事務所、保険代理店、証券会社に従事した後、2006年ワタナベマネークリニックを開設。現在も企業などのライフプランセミナーや資産運用セミナーでは定評があり、最近はライフプランの相談を多く受けている。家族のくらしに重点をおいた提案をすることで、相談者より高い信頼を集めている。
保有資格：
ＡＦＰ、トータル・ライフ・コンサルタント（TLC）、金融知力インストラクター、住宅ローンアドバイザー、会員一種証券外務員

Tweet